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Stadtresidenz Leipzig GbR - Endstation

Wegen desolater finanzieller Situation wird die Stadtresidenz Leipzig GbR abgewickelt. Anleger müssen mit 95%igen Verlust rechnen.

München, 22.09.2006; Letzte Woche fand die Gesellschafterversammlung der Stadtresidenz Leipzig GbR in den Räumen der Treuunion München AG statt. Dabei stand ein überaus brisanter Punkt an der Tagesordnung. Unter Top 4 wurde darüber abgestimmt, den gesamten Grundbesitz zu veräußern. Da die Treuunion nicht nur Treuhänderin der meisten Gesellschaftsanteile ist, sondern auch gleichzeitig Geschäftsführerin des Fonds, wurde dem Beschluss, wie zu erwarten war, zugestimmt. Das bedeutet, dass die Fondsgesellschaft endgültig abgewickelt wird. Und da mit verheerenden Folgen für die Anleger, die sich nach unserer Einschätzung zu Recht als betrogen fühlen dürfen. Sie bleiben nämlich auf ihren Darlehensverbindlichkeiten sitzen, während der versprochene Gegenwert untergegangen ist.

Was wir für eine Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds vermuten, tritt bei der Stadtresidenz Leipzig GbR nunmehr offen zu Tage. Die finanzielle Lage des Fonds sieht äußerst trübe aus. Aus den Einnahmen von jährlich ca. EUR 50.000,00 müssen Ausgaben in Höhe von ca. EUR 70.000,00 aufgebracht werden. Eine Liquiditätsreserve besteht nicht mehr, weshalb auch die Ausschüttungen längst eingestellt sind. Zudem bestehen Verbindlichkeiten des Fonds über EUR 70.000,00, welche er selbst nicht mehr aufbringen kann. Im Ergebnis ist der Fonds zahlungsunfähig.

Es stellt sich also die Frage, ob der Weg eines förmlichen Insolvenzverfahrens oder der stille Liquidation gegangen werden soll. Unter diesem Aspekt mutet die Veräußerung der einzigsten Fondimmobilie sinnvoll an. Allerdings muss dabei bedacht werden, dass nach Aussagen des Treuhänders nur ca. das 8fache der derzeitigen Jahresnettokaltmiete, mithin ca. EUR 300.000,00 erlangt werden können. Das wäre noch nicht so schlimm, wenn nicht ursprünglich ca. EUR 4,4 Millionen in dieses Objekt investiert worden wären, was etwa dem 15fachen entspricht.

Dies trifft insbesondere die Kleinanleger stark. Viele hatten die Beteiligung über ein Darlehen der Volks- und Raiffeisenbank finanziert. Brav zahlen sie über die Jahre Zinsen und gehen nach den Aussagen ihrer Vermittler meistens davon aus, etwas für ihre Altersvorsorge getan und eine werthaltige Sachanlage geschaffen zu haben. Nun werden sie wohl mit dem Verwertungserlös des Fonds nur einen ganz kleinen Bruchteil ihrer Darlehen zahlen können. Der Verlust ist hoch. Oft bestehen diese Darlehen noch, sind allerdings zwischenzeitlich auf die BAG Bank übertragen worden.

Dabei handelt es sich um ein Institut, bei dem vielfach Problemkredite geparkt und abgewickelt werden. Offensichtlich rechnen viele Raiffeisenbanken derartige Fonds- Finanzierungen dazu, selbst wenn diese noch störungsfrei bedient werden. Die BAG hat eine ganze Reihe von Gesellschaften in ihrem Konzern, welche derartige Immobilienfondsanteile im Problemfall übernehmen und ggf. verwerten soll.

Zwischenzeitlich hat eine dieser Gesellschaften, hier soll es sich um eine EMBE GmbH handeln, bei der Stadtresidenz Leipzig GbR bereits 47,23 % der Fondanteile auf sich vereint. Bei anderen problematischen Fondgesellschaften dürfte sich ähnliches anbahnen.

Prekär ist aus unserer Sicht insbesondere, dass diese Gesellschaft mit Beschluss der Gesellschafterversammlung neue Geschäftsführerin der Fondgesellschaft geworden ist. Zudem möchte sie die Immobilie des Fonds erwerben. Sie verkaufte in diesem Fall gleichsam an sich selbst, was Interessenkonflikte nachgerade zwingend heraufbeschwört. Um dennoch den Schein zu wahren, soll durch der Kaufpreis durch ein unabhängiges Gutachten abgesichert werden. Die Gesellschafter kann dies nur bedingt trösten.

Nach der Veräußerung der Immobilie werden die bestehenden Verbindlichkeiten des Fonds abgezogen und der Rest an die Fondbeteiligten zur Ausschüttung gebracht. Nach Abzug der Kosten und Verbindlichkeiten ist nach bisheriger Planung noch von einem Auseinandersetzungswert von ca. 5 % der ehemaligen Einlage zu rechnen. Da die Fondbeteiligung zumeist an die finanzierende Bank zur Sicherheit abgetreten wurde, erhält diesen kümmerlichen Rest nicht der Gesellschafter, sondern die Finanzierungsbank, meist die BAG. Pech für die Anleger: Sie haben nicht nur ca. 95 % ihres Kapitals bei der Fondgesellschaft verloren, sondern müssen auch die meist mit falschen Versprechungen aufgedrückten Darlehen zurückzahlen. Für viele dürfte dies existenzgefährdend sein.

Oft wurden diese Darlehen in einer sogenannten Haustürsituation in der Wohnung der Anleger vermittelt oder sogar die Treuhänderin zum Abschluss des Darlehensvertrages beauftragt. In diesen Fällen gibt es rechtliche Möglichkeiten, sich gegen das offene Darlehen zu verwahren. Nach allem, was man nun weiß, gibt es nunmehr auch erhebliche Zweifel an den ursprünglichen Wertansätzen. Die Anleger dürfen sich betrogen fühlen. Auch dies sollte vor Zahlungen an die BAG geprüft werden.