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SW-Bau - die Sünden der Vergangenheit

Umstrittene Bauträgergruppe kommt mit ihren Fonds ins Schleudern - Bilanzen Geheimsache - Massive Prospektfehler

München, 16.09.2005; Schwere Zeiten für die Anleger der Markdorfer sw-Gruppe. Nachdem sie schon mit ihren stillen Beteiligungen sw-rentaplus im Kreuzfeuer der Kritik stehen, brauen sich nun über den Fondsangeboten der Gruppe ebenfalls finstere Wolken zusammen. Es handelt sich um sog. Ansparbeteiligungen, bei denen man den Kunden versprach, ohne Eigenkapital Immobilienvermögen oder Immobilien- und Aktienvermögen zu bilden. Man müsse nur über 15 Jahre eine gewisse monatliche Rate und häufig noch einen Einmalbetrag erbringen, schon stünde dem finanziellen Glück nichts mehr im Wege.

Eine Hoffnung, von der man derzeit nicht sagen kann, ob sie jemals aufgeht. Mit Bilanzen oder nachprüfbaren Daten halten sich die Markdorfer zurück. Wenn überhaupt etwas herausgegeben wird, dann Kurzberichte ohne jeden tieferen Erkenntniswert. Selbst auf ausdrückliche Anforderung kommen allenfalls Vertröstungen. Dies wohl nicht ohne Grund. Wie sich die Fonds und insbesondere die Mieteinnahmen wirklich entwickeln, will man wohl nicht gerne offiziell hinausposaunen. Dass es hier schon von Anfang an erheblichen Grund zur Sorge gab, zeigen schon diverse warnende Pressestimmen.

Massiver Interessenkonflikte

Den Verantwortlichen wird insbesondere vorgeworfen, dass in allen Fonds die Verkäufer der Immobilien und die Verantwortlichen der Fondsgesellschaften personenidentisch sind. Ferner ist festzustellen, dass z.T. nur ein oder zwei Einheiten in einem größeren Objekt oder unverhältnismäßig viele Tiefgaragenplätze erworben wurden (vgl. kapital-marktintern Prospekt Check 06/1998). Die Einkaufspreise hätten sich, wen wundert das, am oberen Rand des Marktes bewegt. Die Fonds waren also wohl nichts anderes als ein Mittel, nicht verkäufliche Resteinheiten zu "entsorgen". Was sich natürlich auch auf die Vermietungschancen und die Erträge auswirken dürfte.

Undurchsichtige Berechnungen

Es kommt hinzu, dass die Berechnungen zum Teil auch objektiv falsch sind, wie kapital-marktintern in dem bereits zitierten Bericht feststellt. So seien beim S.W. Immo-Fonds 2051 Mieteinnahmen und Ansparleistungen offensichtlich doppelt berücksichtigt, was eine Differenz von fast 9 Mio. DEM zur Folge habe. Beim Veräußerungserlös setze man einen Wert des 35-fachen der Ausschüttung an, was kaum nachvollziehbar sei; zudem werde der Betrag bis auf die einzelne DEM genau angegeben und damit auch noch eine Scheingenauigkeit erzeugt, die keine Basis in der Realität habe.

Betreiber eines Internetforums ausgekauft?

So fernliegend ist das alles nicht, was wiederum erklärt, warum man mit offiziellen Daten so zurückhaltend ist. Ihr letztes Quantum an Seriosität haben die Betreiber verspielt, indem sie nun offensichtlich den Betreibern des Internet-Forums www.sw-bau-opfer.de zu Lasten der verbleibenden Gesellschafter den Ausstieg ermöglichten. Die Seite ist vor kurzem offline gegangen, was man wohl als Gegenleistung verstehen muss.

Für Ruhe an der Front wird das wohl nicht sorgen. Denn die Angebote haben noch weitere Webfehler. Die Beteiligten des S.W. Immo-Fonds 2006 erhielten unverhofft Post, in der ihnen die Einstellung der Ausschüttungen angekündigt wurde. Der Fonds sehe sich einer Grunderwerbssteuerforderung von ca. 126.000 € gegenüber, die entgegen der ursprünglichen Prospektangaben anfalle und aus der Liquiditätsreserve nicht bedient werden könne.

Die S.W. Bau ist zwischenzeitlich abgetaucht. Ihre Internetpräsenz ist abgeschaltet, die Verantwortlichen der Gruppe sind schon längst auf dem Weg zu neuen Ufern - jetzt auch unter neuer Marke. Gain 21 ist jetzt das Maß der Dinge, und die Gain 21 Management GmbH der neue Veranstalter. Ob allein die Trennung vom Namen "S.W." ausreicht, ein für die Kunden erfolgreiches Produkt zu schaffen muss fast bezweifelt werden. Die Probleme bleiben wohl. Und Bedenken hinsichtlich der Konzeption hätten wir bereits jetzt anzumelden. Denn die in unserem Bericht Turbulente Zeiten beschriebenen bankaufsichtsrechtlichen Probleme sehen wir auch hier.

Wir bleiben für Sie am Ball.