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Die WGS Story

"Grüß Gott und guten Tag", mit diesem Gruß wandte sich Klaus Neuschwander in seinem WGS Journal vierteljährlich persönlich an die zuletzt ca. 38 000 Anteilseigner eines WGS-Fonds um weitere Erfolge seiner Gesellschaft zu vermelden oder neue Angebote zu unterbreiten. Neuschwander, der sich auch gern mit dem Titel "ehemaliger Bankdirektor" schmückt, hatte die WGS Wohnungsbaugesellschaft mbH Stuttgart 1985 aus der Taufe gehoben. Nahezu einziges Betätigungsfeld dieser Gesellschaft war die Konzeption und Realisierung geschlossener Immobilienfonds, deren Erster 1987 zur Zeichnung aufgelegt wurde.

Die weitere Entwicklung verlief scheinbar märchenhaft. Bis 1996 wuchs die Zahl der Fonds auf 41 und das Volumen aller Fonds zusammen betrug knapp 2 Mrd. DM.

Das "Erfolgsrezept" der WGS

Dieser Erfolg beruhte wohl vor allem auf drei Säulen des WGS-Konzepts.

  1. Die Fonds wurden kleinteilig organisiert, daß heißt die Mindestbeteiligung betrug in der Regel ungefähr 31.000,- DM. Damit waren die Fonds auch für Anleger attraktiv, denen eine Investition in Immobilien ansonsten zu kapitalintensiv erschien. Natürlich wandte man sich damit aber auch an ein Publikum, das bisher keine großen Erfahrungen im Bereich der Kapitalanlagen gesammelt hatte und deshalb unbedarft und leicht zu überzeugen war.

  2. Der Vertrieb der Fondsanteile wurde äußerst aggressiv betrieben. Neuschwander knüpfte hierzu ein enges Netz von Vermittlern und Untervermittlern, die unter dem Deckmantel objektiver Anlageberatung an Interessenten herantraten, tatsächlich zum größten Teil aber ausschließlich für die WGS tätig waren. Außerdem gab man dem Vertrieb eine mit Schneeballsystemen vergleichbare Struktur, indem man Anteilseigner dazu verleitete selbst wieder als Vermittler tätig zu werden. Diese warben dann typischerweise Personen aus dem Kreis der Familie, Freunde und Arbeitskollegen.

  3. Die Finanzierung des Beteiligungserwerbs, einschließlich aller damit verbundenen Kosten, wie Notars- und Bearbeitungsgebühren, erfolgte zu 100% über durch die WGS vermittelte Bankdarlehen. Damit konnten die Anleger einen Fondsanteil ohne Einsatz von Eigenkapital oder Sicherheiten erwerben und auch die anfallenden Zinsen sollten angeblich größtenteils aus Mietausschüttungen und Steuerersparnissen beglichen werden können, wobei die WGS Garantien für die prognostizierten Mieteinnahmen abgab.

    Die Tilgung sollte erst nach 20 Jahren mittels einer Lebensversicherung erfolgen. Daß für diese regelmäßig Prämien zu zahlen waren, wurde in den Finanzierungsplänen der WGS einfach unterschlagen.
    Immobilienbesitz ohne nennenswerte Kosten und Risiken, dieser Versuchung konnten viele Anleger nicht widerstehen.

Das Ende des Traums

Die Seifenblase platzte am 15. April 1997, als beim Amtsgericht Stuttgart Antrag auf Eröffnung des Konkursverfahrens gegen die WGS gestellt wurde.
Für die Anleger hatte die Zahlungsunfähigkeit der WGS zur Folge, daß die ausgesprochenen Mietgarantien wertlos wurden und, nachdem sich schnell herausstellte, daß die tatsächlichen Mieten erheblich unter den von der WGS versprochenen lagen, daß die Mietausschüttungen vorübergehend ganz eingestellt wurden bzw. nur noch einen Bruchteil der bisherigen betrugen.
Damit geriet das Finanzierungskonzept der Anleger aus den Fugen. Die fehlenden Mietausschüttungen müssen bei den Zinszahlungen durch eigene Mittel ausgeglichen werden. Darüber hinaus beträgt die Steuerersparnis oft nicht die im Finanzierungsplan angenommene Summe, so daß auch hier draufgezahlt werden muß.
Die monatliche Last erhöht sich daher für die meisten Anleger auf ein Vielfaches des kalkulierten Betrages und erreicht oft die Grenzen der finanziellen Belastbarkeit.

Hätte es auch gut gehen können?

Trotz dieser Folgen sind viele Anleger immer noch der Ansicht, daß die Angebote der WGS grundsätzlich wirtschaftlich waren und der Konkurs allein die Konsequenz schlechten oder unlauteren Managements darstellt. Die ist ein Trugschluß. Die Rechnung der WGS konnte aus mehreren Gründen schon von vornherein nicht aufgehen.

  1. Die Aufstückelung der Fonds in sehr kleine Anteile führte zwangsläufig zu einer großen Zahl von Beteiligten. Dies hat aber wiederum einen unverhältnismäßig hohen Verwaltungsaufwand zur Folge. Nicht umsonst verfügte die WGS am Schluß über ungefähr 140 Mitarbeiter und ein entsprechendes Verwaltungsgebäude. Dieser gesamte Apparat mußte aus dem Geld der Anleger unterhalten werden.

  2. Die gewählte Vertriebsform war ebenso erfolgreich, wie aufwendig. Durch die von der WGS ausgehende hierarchische Struktur von Vermittlern und Untervermittlern, fielen für einen Abschluß gleich auf mehreren Stufen Provisionszahlungen an. Da teilweise selbst Kleinstvermittler noch Provisionen in Höhe von mindestens 6% erhielten, führte dies zu einer erheblichen Verringerung des eingezahlten Kapitals. Nach den Erkenntnissen des Landeskriminalamts Baden-Würtemberg wurde regelmäßig eine Provision von 15% gezahlt. Aus dem Kreis der ehemaligen Vermittler erfuhren wir, daß in manchen Fällen sogar 19% flossen.

    Außerdem ist natürlich auch hier der hohe Aufwand zu berücksichtigen, der aus der großen Zahl zu werbender Anleger resultiert (Prospekte etc.).
    Die Verantwortlichen haben also die Anleger über die Vertriebskosten bewußt getäuscht, da diese in den Prospekten grundsätzlich mit lediglich 6% angegeben worden waren.

  3. Die vermittelte Finanzierungsform war anlegerschädlich. Die Tilgungsaussetzung über einen Zeitraum von 20 Jahren hat die Konsequenz, daß die Zinsen über den gesamten Zeitraum auf die volle Darlehenssumme zu leisten sind, was zu einer unverhältnismäßigen Belastung führt. Würde man die Prämien für die Lebensversicherung statt dessen auf das Darlehen leisten, hätte die kontinuierliche Tilgung eine Abnahme der Zinsen zur Folge. Dieses Modell hat zwar steuerliche Nachteile, was aber im Vergleich zu der Zinsersparnis nur in absoluten Ausnahmefällen ins Gewicht fällt.


Das Ergebnis der Kumulation von Kostenfaktoren läßt sich am besten beispielhaft darstellen.
Für die typische WGS Mindestbeteiligung nahm der Anleger ein Darlehen in Höhe von 35.240,- DM auf. Zur Auszahlung gelangten von dieser Summe aber nach Abzug von Disagio und Bearbeitungsgebühr nur noch 31.716,- DM. Davon waren weiter die Beurkundungs- und Treuhandsgebühren in Höhe von insgesamt 1.066,- DM zu begleichen, bleiben 30.650,- DM. Aus diesem Betrag errechnete sich nun die Provision der Vermittler. Ausgehend von den oben genannten 15% ergibt dies 4.597,50 DM. Bei der WGS kamen damit nur noch 26.070,50 DM an. Davon mußte schließlich auch die Werbung und der übrige Apparat der WGS unterhalten werden. Angesichts der Vielzahl von Mitarbeitern und dem Aufwand der für Anlegerwerbung und Betreuung getrieben wurde, ist eine Quote von 5% noch als moderat zu bezeichnen; bedeutet aber einen weiteren Abzug in Höhe von 1.532,50 DM.
Im Ergebnis blieben der WGS damit von den 35.240,-- DM, mit denen sich der Anleger belastete, höchstens 24.538,-- DM übrig, mit denen sie arbeiten konnte. Dies entspricht einem Verlust von 10.702,-- DM oder gut 30% bevor überhaupt angefangen werden konnte, eine Rendite zu erwirtschaften.
Diese Zahlen sollten nachhaltig verdeutlichen, daß die Ursache für den Niedergang der WGS nicht in Mißmanagement zu suchen ist, sondern daß das Konzept des Herrn Neuschwander von Beginn an zum Scheitern verurteilt war.

Was können Anleger heute tun?

Alle Opfer der WGS befinden sich in einer ähnlichen Situation. Die Anteile werfen nur noch einen Bruchteil der erhoften Rendite ab, so daß die Finanzierungskosten zu einem erheblich größeren Teil von den Anlegern selbst getragen werden müssen. Ein Ende dieser Misere ist nicht zu erwarten, da die von der WGS vorhergesagten Zahlen schlicht nicht zu erreichen sind. Ein Ausstieg über einen Verkauf der Anteile ist ebenfalls ausgeschlossen, da es aus den obigen Gründen an einem Markt fehlt.
Da die schweren konzeptionellen Mängel nicht nur der WGS, sondern auch zumindest einem Teil der Vermittler bekannt waren, bestehen hier in vielen Fällen Schadensersatzansprüche. Diese dürften aber mangels Solvenz weder gegenüber der WGS, noch gegenüber den Vermittlern in einem nennenswerten Umfang durchzusetzen sein.
Damit verbleiben als einzige zahlungskräftige Beteiligte die finanzierenden Banken.

Nachdem diese in den meisten Fällen eng mit der WGS bzw. deren Vermittlern zusammengearbeitet haben, bestehen auch tatsächlich zwei Möglichkeiten, die Kreditinstitute in die Verantwortung zu nehmen.

Oftmals traten die finanzierenden Banken bis zum Abschluß des Darlehensvertrages überhaupt nicht in Erscheinung. Sie überließen es vielmehr vollständig dem Vermittler der WGS, die Vertragsverhandlungen zu führen, die erforderlichen Formulare auszufüllen, Schufa-Auskünfte einzuholen und die Unterlagen einzureichen. Unter diesen Voraussetzungen müssen sich die Kreditinstitute regelmäßig das Verhalten der Vermittler wie eigenes zurechnen lassen. Sie haften den Anlegern daher auf Schadensersatz, wenn der Vermittler nicht ordnungsgemäß über die Nachteile der vorgeschlagenen Finanzierungsform aufgeklärt hat. Eine entsprechende Aufklärung dürfte aber nur in den wenigsten Fällen erfolgt sein, da die Vermittler entweder selbst nicht die notwendigen Fachkenntnisse besaßen, oder nur an Ihrer Profitmaximierung interessiert waren. Die Höhe des Schadensersatzes bestimmt sich nach den Zahlungen, die die Anleger bisher auf das Darlehen geleistet haben. Diese sind unter Anrechnung etwaiger Steuervorteile zurück zu erstatten. Auch für die Zukunft müssen keine Zahlungen auf das Darlehen mehr geleistet werden. Der Anleger hat allerdings im Gegenzug seinen Fondsanteil an die Bank abzutreten.
Im Ergebnis kann der geprellte Anleger so ohne größere Verluste und weitere Kosten aus der WGS-Gesellschaft aussteigen.

Zu einem vergleichbaren Resultat auf einfacherem Wege gelangt man über das Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG).

Nach § 9 VerbrKrG soll Kreditnehmern kein Nachteil daraus erwachsen, daß eine wirtschaftliche Einheit in einen Darlehensvertrag und ein anderes Geschäft aufgespalten wird. Genau so eine wirtschaftliche Einheit stellen aber die WGS-Beteiligung und der zu ihrer Finanzierung abgeschlossene Darlehensvertrag dar, da das eine Geschäft nicht ohne das andere erfolgt wäre. In dieser Situation kann nun der Kreditnehmer der Bank gegenüber auch alle Einwendungen aus dem finanzierten Geschäft geltend machen. Im konkreten Fall können sich die Anleger gegenüber der Bank auf die Schadensersatzansprüche gegen die WGS wegen falscher Angaben in deren Prospekten bzw. mangelhafter Aufklärung berufen.
Auch dies führt zu dem Ergebnis, daß die Bank die bisher geflossenen Zahlungen zurückerstatten muß, wiederum unter Abzug etwaiger Steuervorteile, und keine weiteren Forderungen geltend machen kann. Allerdings muß auch hier der Anleger seinen Anteil an die Bank abtreten.

WGS-Geschädigte sollten daher möglichst umgehend prüfen, ob die obigen Voraussetzungen bei ihnen vorliegen und gegebenenfalls sofort den Rat eines kompetenten Rechtsanwalts einholen.         
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